Gartenhaus ohne Baugenehmigung: Was gilt in Ihrem Bundesland?
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Maßgeblich ist der Brutto-Rauminhalt in m³, nicht die Grundfläche. Die Grenze legt jedes Bundesland selbst fest. Beispiele aus Bayern und Brandenburg und die Fragen für das Bauamt.
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Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei
Die Landesbauordnungen nennen Vorhaben, für die kein Bauantrag nötig ist. Fachleute sagen „verfahrensfrei“ oder „genehmigungsfrei“. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr betont: Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei. Sie müssen zum Beispiel Abstandsflächen und die Vorgaben eines Bebauungsplans einhalten; auch gemeindliche Satzungen gelten. Die Bauaufsicht prüft verfahrensfreie Vorhaben nicht vorab. Wenn Sie etwas falsch bauen, kann sie später die Änderung oder Beseitigung verlangen. Fragen Sie deshalb zuerst die Gemeinde.
Brutto-Rauminhalt: So berechnen Sie ihn
Der Brutto-Rauminhalt (BRI) ist der umbaute Raum, gerechnet von außen. Als Näherung nehmen Sie die Grundfläche mal die mittlere Höhe. Bei einem Satteldach ist die mittlere Höhe die Traufhöhe plus die Hälfte des Höhenunterschieds zum First. Genau rechnet die Bauaufsicht nach der Systematik der DIN 277; bei Grenzfällen fragen Sie nach, wie sie bei Ihnen gemessen wird.
Beispiel: Gartenhaus 3 × 4 m, Traufhöhe 2,2 m, Firsthöhe 2,8 m. Mittlere Höhe 2,2 + (2,8 − 2,2) ÷ 2 = 2,5 m. Brutto-Rauminhalt: 3 × 4 × 2,5 = 30 m³. Ein überstehendes Dach, ein Vordach oder ein angebauter Schuppen kann den Wert erhöhen. Rechnen Sie lieber großzügig.
Beispiele aus zwei Bundesländern
| Land | Vorschrift | Aussage |
|---|---|---|
| Bayern | Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO | verfahrensfrei: Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt, außer im Außenbereich; im Außenbereich bis 20 m³ für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, die nicht Verkaufs- oder Ausstellungszwecken dienen |
| Bayern | Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO | Abstandsfläche entfällt für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten bis 3 m mittlere Wandhöhe und 9 m Gesamtlänge je Grundstücksgrenze |
| Brandenburg | § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 1 BbgBO | ähnliche Regel für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten in der Abstandsfläche: mittlere Wandhöhe bis 3 m, Gesamtlänge je Grenze 9 m |
Die Tabelle zeigt die Systematik, nicht die Rechtslage in Ihrem Land. Die Grenze in m³ steht in der Bauordnung Ihres Bundeslandes und unterscheidet sich zwischen den Ländern. Auch die Regeln für Abstandsflächen sind nicht einheitlich. Tragen Sie nie einen Wert aus einem anderen Land auf Ihr Grundstück über.
Außenbereich, Kleingarten, Bebauungsplan
Der Außenbereich ist das Gebiet außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile und außerhalb von Bebauungsplänen. Dort sind die Regeln meist strenger, wie Bayern mit 20 m³ statt 75 m³ zeigt, und Bauen ist grundsätzlich eingeschränkt. In Kleingartenanlagen gelten das Bundeskleingartengesetz und der Pachtvertrag mit eigenen Größenvorgaben für die Laube. Wer in einer solchen Anlage baut, fragt zuerst den Verein. Der Bebauungsplan kann Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Fläche ausschließen oder in der Größe begrenzen, selbst wenn die Bauordnung sie verfahrensfrei stellt.
Was die Nutzung ändert
Die Grenzen gelten für Gebäude ohne Aufenthaltsräume. Ein Aufenthaltsraum ist ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist, etwa zum Wohnen oder Schlafen. Ein Ofen (Feuerstätte) oder eine Toilette verschiebt das Gartenhaus in eine andere Kategorie. Wer dort übernachten will, sollte sich vorher beraten lassen. Für Strom gilt: Arbeiten an der Elektroinstallation darf nur ein Elektrofachbetrieb ausführen, der im Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragen ist. Fragen Sie auch hierzu nach, bevor Sie eine Leitung zum Haus verlegen.
Fundament, Abstand und Nachbarn
Auch ein verfahrensfreies Gartenhaus braucht ein tragfähiges Fundament. Welche Varianten es gibt und wie tief sie sein müssen, steht im Projekt Gartenhaus-Fundament. Den Abstand zur Grenze und zu Nachbargebäuden regeln die Abstandsflächen der Bauordnung. Sprechen Sie mit dem Nachbarn, bevor Sie bauen, denn ein Gartenhaus an der Grenze wirft Schatten und kann Streit auslösen. Die Regeln zu Zäunen und Hecken finden Sie im Ratgeber Sichtschutzzaun: Wie hoch darf er sein?
Diese Fragen stellen Sie dem Bauamt
- Liegt mein Grundstück im Innen- oder im Außenbereich? Gilt ein Bebauungsplan?
- Welcher Brutto-Rauminhalt ist für mein Vorhaben verfahrensfrei?
- Welchen Abstand muss ich zur Grenze und zu anderen Gebäuden einhalten?
- Gibt es Satzungen zu Gestaltung, Dachform oder Farbe?
- Gilt Denkmalschutz oder eine Baumschutzsatzung?
- Muss ich das Vorhaben anzeigen oder kann ich ohne Anzeige bauen?
Häufige Fehler
- Nach der Grundfläche statt nach dem Brutto-Rauminhalt fragen.
- Werte aus einem anderen Bundesland übernehmen.
- Den Bebauungsplan und die Abstandsflächen vergessen.
- Das Dach und den Anbau nicht in den Rauminhalt einrechnen.
- Als Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauen.
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Angebote bei Amazon ansehenHäufige Fragen
Wie groß darf ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung sein?
Das legt jedes Bundesland selbst fest, meist als Brutto-Rauminhalt in m³. In Bayern sind es 75 m³ außerhalb des Außenbereichs und 20 m³ im Außenbereich. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.
Zählt die Grundfläche oder der Rauminhalt?
In der Regel zählt der Brutto-Rauminhalt. Er ergibt sich aus Grundfläche und Höhe, bei einem Satteldach aus der mittleren Höhe. Ein flaches, großes Gartenhaus kann also unter der Grenze liegen und ein kleines, hohes darüber.
Muss ich einen Abstand zur Grenze einhalten?
Ja, auch bei verfahrensfreien Gebäuden gelten Abstandsflächen. Gebäude ohne Aufenthaltsräume dürfen unter bestimmten Bedingungen näher an der Grenze stehen, zum Beispiel bis 3 m mittlere Wandhöhe und 9 m Länge je Grenze in Bayern und Brandenburg.
Was passiert bei einem Schwarzbau?
Die Bauaufsicht kann die Beseitigung oder Änderung verlangen und ein Bußgeld verhängen. Wie hoch es ausfällt, regeln die Länder. Fragen Sie vorher nach, das ist die sicherste Variante.
Quellen
- Bayerische Bauordnung, Art. 57 (Verfahrensfreie Bauvorhaben, Nr. 1: Gebäude bis 75 m³, Außenbereich 20 m³)
- Bayerische Bauordnung, Art. 6 (Abstandsflächen, Abs. 5 und 7)
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Verfahrensfreie Bauvorhaben
- Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), § 6 Abs. 8 (Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten in den Abstandsflächen)