Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Mieter wirklich müssen

Grundsatz: Wer renoviert, wenn nichts im Vertrag steht?

Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Gesetzlich liegt die Instandhaltung also grundsätzlich beim Vermieter. Dazu gehören auch die Folgen normaler Abnutzung. § 538 BGB regelt, dass der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten hat. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen (in der Praxis meist Streichen und Tapezieren) kann der Vermieter nur durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, in der Regel durch eine vorformulierte Klausel. Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 307 BGB). Hier setzen die Urteile des Bundesgerichtshofs an.

Die wichtigsten BGH-Entscheidungen im Überblick

Unrenovierte Wohnung (VIII ZR 185/14). Der BGH gab seine frühere Linie auf, nach der ein Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung per Formularklausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Eine solche Klausel verpflichte den Mieter, die Abnutzungsspuren des Vormieters zu beseitigen, und könne ihn schlechter stellen als beim Einzug. Ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter benachteilige sie ihn unangemessen im Sinne von § 307 BGB. Im entschiedenen Fall sei ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete kein angemessener Ausgleich gewesen. Die Entscheidung benennt auch die Beweislast: Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass er die Wohnung unrenoviert übernommen hat; entscheidend ist, ob die vorhandenen Gebrauchsspuren so gering waren, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung noch besteht.

Starre Fristen (VIII ZR 21/13). Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nach festen Fristen (zum Beispiel alle drei Jahre) zum Renovieren verpflichten, sind unwirksam. Das gilt nach der Pressemitteilung des BGH für die gesamte Klausel, sodass keine Renovierungspflicht bleibt.

Quotenabgeltung (VIII ZR 242/13). Der BGH gab seine frühere Billigung von Klauseln auf, nach denen der Mieter beim Auszug einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Die Höhe seines Anteils lasse sich bei Vertragsschluss nicht zuverlässig kalkulieren; der Mieter könne nicht klar erkennen, welche Belastung auf ihn zukommen kann.

Vereinbarung mit dem Vormieter (VIII ZR 277/16). Hat der Mieter der unrenoviert übernommenen Wohnung bei Einzug mit dem Vormieter vereinbart, bestimmte Arbeiten zu übernehmen, rettet das die Klausel nicht. Eine solche Vereinbarung wirkt nur zwischen den Beteiligten und soll dem Vermieter keine weitergehenden Rechte verschaffen. Im entschiedenen Fall war die Wohnung bei Einzug 2009 mit Gebrauchsspuren übergeben worden; der Vermieter hatte nach dem Auszug Malerarbeiten für 799,89 Euro verlangt und unterlag.

Checkliste: Was Sie vor dem Auszug klären

1. Mietvertrag lesen: Steht dort eine Klausel zu Schönheitsreparaturen? Mit Fristen? Mit Quote? Mit Farbvorgaben?
2. Übergabeprotokoll bei Einzug: War die Wohnung renoviert oder unrenoviert? Der Mieterbund nennt das Übergabeprotokoll ein einfaches Mittel, um den Zustand festzuhalten. Fehlt es, helfen Fotos aus der Zeit des Einzugs, Zeugen oder frühere Schriftwechsel.
3. Zustand heute: Gibt es Schäden oder nur normale Gebrauchsspuren? Normale Abnutzung (leichte Nutzungsspuren, ausgeblichene Wände, Dübellöcher in üblichem Umfang) hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Über normale Abnutzung hinausgehende Schäden (Brandlöcher, Wasserschäden durch eigene Fehler, Beschädigungen) sind etwas anderes.
4. Vermieter schriftlich fragen: Was erwartet er? Fordern Sie eine konkrete Aufstellung; sagen Sie nichts verbindlich zu, solange Sie die Rechtslage nicht kennen.
5. Beratung holen: Mieterverein oder Verbraucherzentrale prüfen, ob die Klausel wirksam ist, bevor Sie Handwerker beauftragen.
6. Abnahme mit Protokoll: Bei der Wohnungsübergabe Zustand, Zählerstände und Schlüssel dokumentieren; Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen.

Wenn Sie streichen müssen oder wollen

Ist die Klausel wirksam oder streichen Sie freiwillig, lohnt sich ein sorgfältiges Vorgehen: Wände leicht abwaschen, Löcher spachteln, mit Deckkraftklasse 1 oder 2 neutral weiß streichen. Zur Technik siehe das Projekt Wand streichen, zur Menge der Farbrechner, zur Auswahl Welche Wandfarbe?. Für Dübellöcher lesen Sie Dübellöcher verschließen. Dunkle Wände decken Sie mit dem passenden Verfahren ab. Weiß gilt als neutrale Lösung; ob Farbvorgaben im Vertrag zulässig sind, ist wiederum eine Frage der Klausel.

Erledigen Sie die Arbeit nur fachgerecht, wenn eine Pflicht tatsächlich besteht. Wer unnötig renoviert, verschenkt Geld und Zeit. Hat der Vermieter bereits renovieren lassen und die Kosten abgezogen, sollten Sie die Abrechnung mit einem Mieterverein prüfen.

Typische Streitpunkte beim Auszug

• „Wohnung besenrein“: § 546 BGB verpflichtet zur Rückgabe der Mietsache nach Mietende. Was dazu im Einzelnen gehört, etwa Räumung und Reinigung, ergibt sich aus Vertrag und Rechtsprechung.
• Einbauten und Bodenbeläge: Der Mieterbund weist darauf hin, dass der Vermieter beim Auszug Einbauten wie Parkett oder Einbauküche nicht übernehmen muss und den Rückbau verlangen kann. Mehr in Heimwerken in der Mietwohnung.
• Tapeten: Haben Sie selbst tapeziert, klären Sie vorab mit dem Vermieter, ob die Tapete bleiben darf; Hinweise zum Ablösen in Tapete entfernen.
• Feuchte oder Schimmel: Das ist eine andere Frage als die Schönheitsreparatur; siehe Feuchte Wand: Ursachen erkennen.

Häufige Fehler

• Auf Zuruf alles streichen, ohne die Klausel zu kennen.
• Zusagen unterschreiben, die über den Vertrag hinausgehen.
• Kein Übergabeprotokoll beim Einzug oder keine Fotos zum Zustand.
• Farbvorgaben und Fristen nicht prüfen, die der Vermieter nachträglich nennt.
• Rechtsfragen aus Foren übernehmen: Wirksamkeit und Beweislast hängen vom Einzelfall ab.