Heimwerken in der Mietwohnung: Was ist erlaubt, was braucht Zustimmung?

Vertragsgemäßer Gebrauch und bauliche Veränderung

Die Grundlage bildet das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Dazu gehört auch das Wohnen mit eigenem Hausrat. Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Bilder aufhängen, ein Regal an der Wand befestigen oder eine Gardinenstange anbringen gelten deshalb in üblichem Umfang als normaler Gebrauch. Was „üblich“ ist, hängt vom Einzelfall ab; viele Löcher, große Bohrungen in Fliesen oder Kacheln und Durchbrüche gehören nicht mehr dazu.

Anders ist es bei baulichen Veränderungen: Arbeiten, die in die Substanz eingreifen oder die Wohnung dauerhaft verändern. Dafür brauchen Sie in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Der Deutsche Mieterbund erläutert, dass Mieter oft eigene Verbesserungen wie Parkett, Armaturen oder Einbauküchen einbauen; beim Auszug muss der Vermieter diese nicht übernehmen und kann verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten bleiben. Der Mieterbund empfiehlt, vor Investitionen eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Nach § 546 Absatz 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache bei Mietende zurückzugeben.

In bestimmten Fällen können Mieter einen Anspruch auf Zustimmung haben. § 554 BGB nennt bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn die Änderung für ihn auch unter Abwägung der Interessen des Mieters nicht zumutbar ist. Auch hier gilt: erst schriftlich fragen, dann bauen.

Was ist wo erlaubt? Übersicht nach Bereich

Die Tabelle ist eine Orientierung. Mietvertrag und Hausordnung können Abweichendes regeln; im Zweifel gilt: lieber einmal mehr schriftlich fragen. Denken Sie auch an die Nachbarn: Bohrhämmer und Maschinenlärm sind an die Ruhezeiten der Hausordnung und der Gemeinde gebunden.

Boden verlegen in der Mietwohnung

Die häufigste Suchfrage lautet: „Mietwohnung Boden verlegen erlaubt?“ Die Antwort hängt von der Art der Verlegung ab. Ein schwimmend verlegter Klickbelag (Laminat oder Klick-Vinyl) liegt lose auf dem Untergrund und lässt sich ohne Spuren wieder entfernen. Er gilt deshalb als reversible Maßnahme. Trotzdem sollten Sie den Vermieter fragen, weil er den Zustand des Bodens kennen möchte und weil Schallschutz und Hausordnung eine Rolle spielen. Gerade in Mehrfamilienhäusern kann ein Belag ohne Trittschalldämmung den Trittschall zu Nachbarn erhöhen. Hinweise dazu gibt Trittschalldämmung wählen; die Anleitungen stehen in den Projekten Laminat verlegen und Klick-Vinyl verlegen.

Verkleben oder Abschleifen sind dagegen bauliche Eingriffe: Verklebte Beläge hinterlassen Kleberreste, abgeschliffenes Parkett lässt sich nicht zurückverwandeln. Dafür brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, und oft müssen Sie beim Auszug zurückbauen. Das Entfernen alter Kleber erklärt Teppichkleber entfernen.

Wand und Decke: Streichen, Bohren, Tapezieren

Das Streichen der Wände gehört zum normalen Gebrauch, solange der Mietvertrag keine anderen Regeln enthält. Verbreitet ist die Empfehlung, neutrale, helle Farben zu wählen, weil sich diese beim Auszug leicht überstreichen lassen. Ob ein Vertrag Farbvorgaben machen darf, ist eine Frage der Klausel; Hinweise in Schönheitsreparaturen beim Auszug. Das Projekt Wand streichen beschreibt den Ablauf.

Beim Bohren gilt: Leitungen suchen, passende Dübel wählen, und zwar nach Welcher Dübel für welche Wand?, und in Gipskarton nach Regal an Gipskarton. Vor dem Bohren prüfen Sie die Wand auf Leitungen, wie in Leitungen in der Wand finden beschrieben. Haben Sie eine Leitung getroffen, schalten Sie die Sicherung aus und rufen die Elektrofachkraft. Fliesen bohren Sie nur, wenn es nötig ist, und mit Technik aus Fliesen bohren. Wo möglich, nutzen Sie ablösbare Klebelösungen wie in Kleben statt Bohren. Beim TV an der Wand lesen Sie TV-Wandhalterung montieren.

Küche und Bad: Was Sie selbst verändern dürfen

Austausch von Griffen, Fronten oder Spritzschutz ist meist unproblematisch, soweit nichts abgeschraubt werden muss, was dem Vermieter gehört. Anders bei Einbauküchen des Vermieters: Sie gehören zur Mietsache; Veränderungen und Demontage brauchen Zustimmung. Den Austausch von Armaturen beschreibt das Projekt Wasserhahn austauschen. Fliesen und Silikon im Bad: Silikonfuge erneuern gehört zur Pflege, Abdichtungs- und Fliesenarbeiten dagegen in die Hand des Vermieters oder eines Fachbetriebs. Für Elektro- und Gasanschlüsse gilt ausnahmslos: nur Fachbetriebe; mehr in Alte Elektrik erkennen.

Dokumentation, Zustimmung, Versicherung

• Zustimmung schriftlich: Beschreiben Sie die Maßnahme (was, wo, womit) und bitten Sie um schriftliche Bestätigung. Ein mündliches „passt schon“ beweist im Streit wenig. Der Mieterbund empfiehlt, eine Modernisierungs-Vereinbarung abzuschließen, bevor Sie in die Wohnung investieren.
• Zustand dokumentieren: Übergabeprotokoll bei Einzug, Fotos vor und nach der Arbeit. Das Übergabeprotokoll gilt laut Mieterbund als einfaches Mittel, den Zustand festzuhalten.
• Rückbaupflicht klären: Fragen Sie vorab, ob und was beim Auszug zurückgebaut werden muss. Lassen Sie sich Einbauten, die bleiben dürfen, schriftlich bestätigen.
• Versicherung: Schäden an der Mietsache durch eigene Arbeiten, zum Beispiel eine angebohrte Wasserleitung, sind je nach Privathaftpflichtversicherung unterschiedlich gedeckt. Prüfen Sie Ihren Vertrag, bevor Sie mit größeren Arbeiten beginnen.
• Beratung: Mietervereine bieten laut Deutschem Mieterbund persönliche und telefonische Beratung sowie Online-Beratung; die Verbraucherzentrale berät ebenfalls.

Häufige Fehler

• Boden verkleben oder Wände öffnen, ohne zu fragen.
• Schäden nicht melden, die schon bei Einzug vorhanden waren.
• Ohne Zustimmung Dübelreihen in Fliesen oder Fassaden bohren.
• An Strom oder Gas selbst Hand anlegen.
• Mündliche Absprachen als Zustimmung werten.
• Beim Einzug kein Protokoll machen.